In dit artikel bespreken wij de juridische gang van zaken bij de aankoop van een (vakantie)woning in Spanje. Wij laten daarbij het kopen van tekening alsmede enkele specifieke aspecten van de aankoop van nieuwbouw onbesproken.
Anders dan in Nederland wordt het kopen van een huis in Spanje vaak begeleid door een advocaat. Dat is zo omdat er grotere juridische risico´s aan de overdracht kleven, met name doordat de feitelijke werkelijkheid vaak nogal afwijkt van de juridische werkelijkheid. Voor een Nederlander komt daar nog bij dat de hele gang van zaken bovendien ook nog eens behoorlijk afwijkt van wat hij gewend is.
Dit artikel is noodzakelijkerwijs vrij technisch van aard. Als u concreet advies nodig heeft kunt u natuurlijk ook direct contact met ons opnemen. Onze contactgegevens vindt u onderaan dit artikel.
Een huis kopen in Spanje: het aankoopproces in vogelvlucht
De koop en verkoop van onroerende zaken is in Spanje vormvrij. Voor een rechtsgeldige overdracht hoeven partijen niet naar een notaris te gaan en ze hoeven de overdracht niet in het eigendomsregister te laten registreren. Maar het is uiterst onverstandig om dat niet te doen. Met name de koper heeft belang bij inschrijving in het register omdat hij dan zeker weet dat zijn eigendom ook jegens derden geldt. En voor een inschrijving in het eigendomsregister is weer een notariële akte vereist. Het komt dan ook nog maar zelden voor dat een overdracht niet bij een notaris plaatsvindt en in het eigendomsregister wordt ingeschreven.
Over het algemeen verloopt de (ver)koop van een onroerende zaak en de levering daarvan via de ondertekening van een of meerdere van de volgende stukken:
1. Een reserveringscontract, contrato de reserva:
Dit contract gaat meestal vooraf aan een daadwerkelijke koopovereenkomst. Tegen een (geringe) aanbetaling wordt de onroerende zaak uit de verkoop gehaald zodat de koper zijn onderzoek kan doen. Het reserveringscontract is niet wettelijk geregeld en helaas vaak ook in voor meerdere uitleg vatbare taal opgesteld, zodat het niet duidelijk is wat er gebeurt wanneer de verkoop uiteindelijk niet doorgaat. Het risico bestaat dat de koper de aanbetaling dan, ongeacht de oorzaak van het niet doorgaan, kwijt is.
2. Een koopovereenkomst, of beter gezegd, een contract van aanbetaling, contrato de arras:
Een aanbetalingscontract bestaat in drie vormen, waarvan er twee een verbindende koopovereenkomst opleveren en één niet:
– Contrato de arras confirmatorias: Een koopovereenkomst met aanbetaling. De koper doet een aanbetaling en verplicht zich om de onroerende zaak binnen een bepaalde termijn af te nemen.
– Contrato de arras penales: Eveneens een koopovereenkomst met aanbetaling maar de aanbetaling geldt hier als boete en/of gefixeerde schadevergoeding bij niet-nakoming.
– Contrato de arras penitenciales: Hier is geen sprake van een bindende koopovereenkomst. De koper doet een aanbetaling maar als hij niet wil nakomen is hij de aanbetaling kwijt. Als het de verkoper is die niet wil nakomen, moet hij het aanbetalingsbedrag dubbel (terug)betalen.
De aanbetaling bedraagt normaliter circa 10% van de verkoopprijs. In verband met het terugbetalingsrisico kan onderhandeld worden over het deponeren van het bedrag bij een notaris, maar de verkoper gaat hier vaak niet mee akkoord en er zijn bovendien kosten aan verbonden.
3. De notariële akte, escritura de compraventa:
Bij de notaris wordt de definitieve akte van koop en verkoop getekend en tenzij partijen iets anders hebben afgesproken is dit het moment waarop de eigendom geleverd wordt en de (restant)betaling plaatsvindt. De notaris stuurt de akte nog dezelfde dag elektronisch door naar het eigendomsregister.
Een huis kopen in Spanje: het voorafgaande onderzoek
Voorafgaand aan de aankoop zijn er een aantal zaken die onderzocht moeten worden. Dit artikel behandelt het juridische onderzoek. Het valt uiteraard ook aan te bevelen om een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren.
1. Het eigendomsregister
Anders dan in Nederland, is het eigendomsregister een ander register dan het kadaster (over dat register hieronder meer). Niet de informatie uit het kadaster maar de informatie uit het eigendomsregister is in beginsel doorslaggevend als het aankomt op de vraag wie de eigenaar is, en waarvan precies. Hoewel de informatie in het register niet altijd juist is, mag de koper wel van de juistheid van de gegevens uitgaan.
Wat valt te controleren in het eigendomsregister?
– Is de verkoper wel de eigenaar en zijn er niet nog andere mede-eigenaren?
– Zijn er nog lasten en bezwaringen (hypotheek, recht van overpad, etc.) op de onroerende zaak ingeschreven?
– Is er een voorkeursrecht op de woning ingeschreven?
– Is de woning verhuurd (een woning kan overigensook verhuurd zijn zonder dat dit in het register staat ingeschreven)?
Voorgaande informatie behoort de notaris ook te controleren maar a) het is niet zeker dat hij dit doet en b) de koper heeft dan meestal al een aanbetaling gedaan.
Wat de koper in ieder geval zelf zal moeten onderzoeken is of de omschrijving in het eigendomsregister overeenstemt met de fysieke werkelijkheid. Als dat namelijk niet het geval is, is er meestal wat aan de hand. Een zwembad dat bijvoorbeeld niet uit de omschrijving blijkt maar wel in de achtertuin ligt, is waarschijnlijk illegaal gebouwd en/of over die bouw is geen belasting betaald.
2. Het kadaster
Het kadaster dient met name als grondslag voor de (meeste van de) aan de onroerende zaak verbonden belastingverplichtingen. De informatie in het kadaster is niet bindend. U kunt geen beroep doen op de daarin te vinden informatie over bijvoorbeeld, oppervlakte e.d. In het kadaster is – anders dan in het eigendomsregister – een kaart van de onroerende zaak opgenomen. Daarnaast is informatie te vinden over de oppervlakte van de onroerende zaak, de eigenaar en de kadastrale waarde. Informatie over de eigendom en de kadastrale waarde kan alleen door de rechthebbende (lees: de verkoper) en/of de notaris die de overdracht verzorgd worden opgevraagd.
3. De gemeente
Bij de gemeente kan onderzoek worden gedaan naar de bestemming van de onroerende zaak en de omgeving daarvan. Is de woning wel echt een woning en wordt er niet net een snelweg naast of dwars door die woning gepland? Daarnaast kan de rechthebbende – de verkoper dus – een aantal certificaten doen opvragen waaruit blijkt dat er geen achterstand bestaat inzake Onroerende Zaakbelasting (IBI) en dat er geen bestuursrechtelijke procedures met betrekking tot de onroerende zaak lopen. Als er onduidelijkheid bestaat over de legaliteit van de onroerende zaak – of onderdelen daarvan – kan de gemeente om een verklaring daarover worden verzocht. Daar zijn wel kosten aan verbonden en het kan bovendien even duren.
4. Overige documenten
– De verkoper zal bij de overdracht een originele bewoonbaarheidsverklaring moeten overleggen (cédula de habitabilidad of licencia de primera ocupación) alsmede een energielabel (certificado de eficiencia energética). Het is aan te bevelen dat al in een eerder stadium een kopie wordt verlangd, zodat eventuele onregelmatigheden opgemerkt kunnen worden. Ook kan worden gevraagd om een boletín eléctrico.
– Betalingsbewijzen van de meest recente betalingen onroerendezaakbelasting (IBI), afvalheffing en eventueel van gas, water en licht, zodat vaststaat dat deze ook recent betaald zijn en bovendien duidelijk is om welke bedragen het gaat.
– Als de onroerende zaak deel uitmaakt van een complex of urbanización zal bij de Vereniging van Eigenaars een verklaring gevraagd moeten worden dat de eigenaar bij is met het betalen van zijn bijdragen. Ook is het aan te raden de notulen van de laatste paar vergaderingen van de Vereniging van Eigenaars te raadplegen zodat eventuele problemen tijdig ontdekt kunnen worden.
Een huis kopen in Spanje: wat heeft u nodig als u naar de notaris gaat?
Bij de notaris dienen partijen zich uiteraard te legitimeren met een geldig paspoort of legitimatiebewijs. Partijen die geen Spanjaard zijn dienen bovendien te beschikken over een Identiteitsnummer voor buitenlanders, een Número de Identidad de Extranjero, oftewel NIE (voor natuurlijke personen) dan wel een Número de Identificación Fiscal, oftewel NIF (voor rechtspersonen). De koper zal verder de koopprijs moeten betalen en in Spanje gebeurt dat normaliter door middel van bankcheques. En dat betekent weer dat de koper over een Spaanse bankrekening zal moeten beschikken.
Het aanvragen van de NIE/NIF
De NIE kan aangevraagd worden op het Spaanse consulaat maar dat duurt vaak lang. De andere wijze is het nummer aanvragen in Spanje bij één van de daartoe ingerichte politiebureaus. De aanvrager dient zijn legitimatiebewijs en een kopie daarvan mee te nemen. In veel plaatsen is het noodzakelijk dat van tevoren een afspraak wordt gemaakt. De wachttijd is dan vaak enkele weken. Bij de aanvraag van de NIE krijgt u het nummer direct mee, maar het officiële certificaat daarvan kan meestal pas na enkele dagen opgehaald worden. De leges bedragen circa tien euro.
De NIF wordt aangevraagd door een daartoe bevoegde vertegenwoordiger van de rechtspersoon. Deze zal moeten aantonen dat hij/zij bevoegd is en dat de rechtspersoon daadwerkelijk bestaat. Daartoe is in ieder geval een uittreksel met betrekking tot de rechtspersoon uit de kamer van koophandel vereist, beëdigd vertaald en voorzien van een apostille. Als de bevoegdheid van de vertegenwoordiger niet uit dat uittreksel blijkt zal ook een notariële volmacht overgelegd moeten worden, zo nodig – als het een Nederlandse akte betreft – beëdigd vertaald en voorzien van een apostille.
Het openen van een bankrekening
Het openen van een bankrekening is aan te bevelen, niet alleen om de betaling van de koopprijs door middel van bankcheques te kunnen doen plaatsvinden, maar ook om de betaling van onroerendezaakbelasting en gas, water en licht automatisch te doen verlopen. U voorkomt daarmee afsluiting of, erger, beslag op de woning als u wellicht langere tijd afwezig bent. Voor het openen van de bankrekening heeft u voormeld NIE-certificaat en uw legitimatiebewijs nodig. Sommige banken vragen om aanvullende informatie.
Het afgeven van een volmacht
U kunt zich bij de aanvraag van de NIE, bij het openen van de bankrekening en/of bij het bezoek aan de notaris, door een ander – eventueel uw advocaat – laten vertegenwoordigen. Die ander dient dan wel te beschikken over een in een notariële akte vastgelegde volmacht. Als de notariële akte niet door een Spaanse notaris is verleden – maar bijvoorbeeld door een Nederlandse – moet die volmacht van een apostille zijn voorzien. Voor de NIE-aanvraag is bovendien een gelegaliseerde kopie van het legitimatiebewijs vereist (zo nodig ook voorzien van apostille). Als de akte niet in de Spaanse taal is opgesteld, zal deze door een beëdigd vertaler vertaald moeten worden.
Als de verkoper geen resident is
Als de verkoper niet in Spanje woont, is de koper wettelijk verplicht om drie procent op de koopprijs in te houden en af te dragen aan de belastingdienst. Dit bedrag dient ter dekking van de belastingverplichting van de verkoper als niet resident.
Bovendien wordt de verkoper in die situatie verantwoordelijk gehouden voor de betaling van de gemeentelijke overdrachtsbelasting (de IIVTNU, in de volksmond plusvalía, die normaliter voor rekening van de verkoper komt). Het is daarom aan te bevelen om met de verkoper die niet in Spanje woont af te spreken dat ook dit bedrag op de koopprijs wordt ingehouden en door de koper zal worden voldaan.
Een huis gekocht in Spanje, en dan?
Binnen 30 dagen na de overdracht dient de koper de overdrachtsbelasting te voldoen en aan te geven (tenzij omzetbelasting is betaald omdat het om nieuwbouw gaat). Deze overdrachtsbelasting wordt vastgesteld door, en betaald aan, de autonome deelstaat waarbinnen de onroerende zaak is gelegen. Betaling vindt plaats bij een van de samenwerkende banken. Deze stempelt ook het aangifteformulier af dat vervolgens, samen met een kopie van de overdracht akte bij de belastingdienst van de betreffende autonome deelstaat, wordt ingeleverd. Vervolgens moet de originele akte, met daarbij gevoegd het betalingsbewijs van de overdrachtsbelasting, binnen 60 dagen na de eigendomsoverdracht bij het eigendomsregister ter definitieve inschrijving worden aangeboden. Aanbieding buiten die termijn is gewoon rechtsgeldig maar het risico bestaat dan dat er nog rechtsfeiten worden ingeschreven tussen de datum van overdracht en de inschrijving daarvan, die voorrang hebben op de eigendomsoverdracht. Denk bijvoorbeeld aan een beslag door schuldeisers van de verkoper.
Een eigenaar heeft, ten slotte, bepaalde verplichtingen:
– De verplichting om ervoor te zorgen dat de informatie in het kadaster correct is.
– De verplichting om de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) te betalen. Het is aan te bevelen de betaling van de IBI via een automatische incasso te verzorgen.
– Een niet in Spanje woonachtige eigenaar moet jaarlijks aangifte doen van niet-residentenbelasting (IRNR). Een wél in Spanje woonachtige eigenaar doet aangifte van inkomstenbelasting (IRPF).
Als u meer wilt weten, of juridische bijstand zoekt, kunt u altijd contact met ons opnemen. Onze contactgegevens zijn als volgt:
Sibbing Baggen advocaten
Via Laietana 71 pral. 2ª
08003 Barcelona
www.sibbingbaggen.com
info@sibbingbaggen.com
Ons Spaanse telefoonnummer: 931 311 441
Ons Nederlandse telefoonnummer: 020 80 81 119